Mieter haben meist ein Auto. Entsprechend werden vom Vermieter Garagen- oder Abstellplätze bereitgestellt und vermietet. Wenn sich dann aber die Frage nach der Kündigung dieser Garagen- und Abstellplätze stellt, warten nicht ganz so einfache Probleme. In einem Grundsatzurteil hat sich das Bundesgericht dazu geäussert (BGE 125 III 231).
Sachverhalt
Die Mieter haben vom Vermieter eine Wohnung gemietet. Ebenfalls gemietet wurde ein Abstellplatz in einer Einstellhalle. Für die beiden Mietobjekte wurden getrennte Verträge ausgestellt. Mit amtlichem Formular vom 22. Juni 1997 kündigte der Vermieter den Abstellplatz auf den 30. September 1997. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde die Kündigung mit einem Umbauvorhaben begründet, welches die Auflösung des Abstellplatzes notwendig machte. Die Mieter fochten die Kündigung des Abstellplatzes an. Die Vorinstanzen stellten die Gültigkeit der Kündigungen fest, erstreckten das Mietverhältnis aber um ein Jahr bis am 30. September 1998. Das Bundesgericht schützte diese Entscheidung.
Keine Geschäftsraummiete
Das Bundesgericht hält zunächst fest, dass die Vermietung eines Abstell- oder Garagenplatzes keinen Geschäftsmietvertrag darstellt.
Frage nach dem einheitlichen Mietverhältnis
Allerdings sind die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Abstell- oder Garagenplätze dann anwendbar, wenn Abstellplatz oder Garage zusammen mit diesen Räumen vermietet werden (Art. 253a Abs. 1 OR). Dieser Zusammenhang liegt dann vor, wenn der Abstellplatz oder die Garage der Nutzung der Wohn- oder Geschäftsräume funktionell nützt. Das ist bei gemeinsamer Benutzung und örtlicher Nähe regelmässig gegeben. Dabei müssen die Parteien der beiden Verträge identisch sein. Nicht von Bedeutung ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder die Anzahl der abgeschlossenen Verträge.
Zulässigkeit der Kündigung mit dem Kündigungsformular bei getrennter Vermietung
Wird bei einem derartigen einheitlichen Vertragsverhältnis nur der Abstell- oder Garagenplatz gekündigt, so ist dafür nicht das Formular für einseitige Vertragsänderungen bzw. für Mietzinsänderungen zu benutzen, wenn für die Wohnung oder Geschäftsraum und für den Abstell- oder Garagenplatz zwei verschiedene Verträge abgeschlossen wurden. Es genügt das normale Kündigungsformular.
Anfechtung der Kündigung des Abstell- oder Garagenplatzes, Erstreckung
Da allerdings der Abstell- bzw. Garagenplatz mit der Wohnung bzw. mit dem Geschäftsraum ein einheitliches Vertragsverhältnis bildet, kommen die Schutzbestimmungen des Mietrechts bei Kündigungen zur Anwendungen. Der Mieter kann also die Kündigung des Abstell- oder Garagenplatzes wegen Missbrauch anfechten oder wie im vorliegenden Fall eine Erstreckung fordern.
Fazit
Es sind bei der Kündigung von Abstell- oder Garagenplätzen wohl drei Fälle zu unterscheiden. Fall 1: Wird für Wohnung bzw. Geschäftsraum ein einziger Mietvertrag abgeschlossen, kommt eine getrennte Kündigung kaum in Frage. Auch eine Vertragsänderung mit dem Formular für einseitige Vertragsänderungen dürfte schwierig sein. Fall 2: Werden bei funktionellem Zusammenhang zwischen Abstell- oder Garagenplatz und Wohnung oder Geschäftsraum von den gleichen Parteien zwei getrennte Verträge unterzeichnet, kann der Abstell- oder Garagenplatz mit dem Kündigungsformular gekündigt werden. In Frage kommt aber eine Anfechtung der Kündigung oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Fall 3: Liegt kein funktioneller Zusammenhang vor oder sind die Verträge von zwei verschiedenen Parteien abgeschlossen worden, sind auf die Kündigung von Abstell- oder Garagenplätzen die Schutzbestimmungen des Mietrechts bei Vertragsanpassungen und Kündigungen nicht anwendbar.
