Immer wieder kommt es zwischen Vermieter und Mieter Streit über die Belastung von Heiz- und Nebenkosten. Typisches Beispiel sind die Kosten für den Liftunterhalt. Der Mieter im Parterre sieht nicht ein, warum er an diese Kosten beitragen muss. Wie sind diese Fragen zu entscheiden?
Grundlage: Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Grundlage der Beurteilung ist immer eine konkrete Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Der Mieter hat Anspruch auf eine solche Abrechnung, wenn er mit dem Vermieter Akontozahlungen abgemacht hat. Zudem kann der Mieter Einsicht in die Belege nehmen.
Begriffliches: Aufwendungen dienen dem Gebrauch der Mietsache und die Kosten hierfür sind tatsächlich angefallen
Nur was mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt, kann überhaupt als Heiz- und Nebenkosten vom Vermieter geltend gemacht werden (Art. 257a Abs. 1 OR). Kosten für den Unterhalt und Reparaturen dürfen demgegenüber nicht als Heiz- und Nebenkosten ausgeschieden werden. Zudem dürfen nur die tatsächlich angefallenen Kosten weiterverrechnet werden, d.h. der Vermieter muss mit diesen Kosten belastet worden sein. Um das zu kontrollieren, kann der Mieter Einsicht in die Belege nehmen (Art. 257b Abs. 2 OR).
Damit geht es vor allem um die folgenden Kosten: Heiz- und Warmwasserkosten, Treppenhausreinigung, Hauswart, Abwasser gebühren, Schneeräumung, Allgemeinstrom, usw.
Vertragliches: Ausdrückliche Vereinbarung über die belastbaren Heiz- und Nebenkosten
Im Vertrag müssen die dem Mieter belastbaren Heiz- und Nebenkosten ausdrücklich, einzeln und substanziert aufgeführt werden (besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR). Ist dies nicht der Fall, gelten die Kosten als im Mietzins inbegriffen.
In der Praxis sind zwei Zahlungsarten üblich. Entweder der Mieter leistet eine Akontozahlung an die Heiz- und Nebenkosten; dann hat er das Recht auf eine jährliche Abrechnung. Oder der Mieter zahlt eine Pauschale, dann kann der Mieter überprüfen lassen, ob die Pauschale nicht höher als der Durchschnitt der Kosten über drei Jahre liegt.
Der Verteilschlüssel: Verrechnung der gesamten Heiz- und Nebenkosten auf die einzelnen Mieter
Meist zahlt der Vermieter die Heiz- und Nebenkosten für die gesamte Mietliegenschaft. Dann müssen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verlegt werden. Für diese Verlegung sind zwei Kriterien von Bedeutung: Das Prinzip der Kostengerechtigkeit und das Prinzip der Praktikabilität. Bei Heiz- und Warmwasserkosten bestehen heute technische Messsysteme, welche die Verlegung auf die einzelnen Mietverhältnisse erlauben. Sind solche Systeme vorhanden, ist darauf abzustellen. Ist dies nicht der Fall, ist ein praktikabler Verteilschlüssel anzuwenden. Zuvor sind die Kosten in verbrauchsabhängige (abhängig von der Anzahl Mieter und damit der Grösse der Wohnung) und neutrale (kein Zusammenhang mit dem Mietobjekt) aufzuteilen. Für verbrauchsabhängige Kosten wird meist auf den Kubikinhalt oder die Fläche der Wohnung abgestellt, bei den neutralen wird auf alle Wohnungen gleichmässig aufgeschlüsselt.
Was gilt nun für die Liftkosten für den Mieter im Parterre?
Das Prinzip der tatsächlichen Kosten würde dazu führen, vom Mieter im Parterre keinen Beitrag an die Liftkosten zu fordern. Demgegenüber würde der Grundsatz der Praktikabilität eine gleichmässige Verteilung nach Wohnungen fordern. Die Gegensätzlichkeit der Anwendung dieser beiden Prinzipien wird wohl dazu führen müssen, den Mieter im Parterre nur dann von den Liftkosten zu befreien, wenn es aus baulichen Gründen ausgeschlossen ist, dass er den Lift je benützt. Das aber dürfte wohl nur selten der Fall sein, weshalb regelmässig die gleichmässige Verteilung auf die Wohnungen Platz greift.
