Wer bei Stockwerkeigentum Pfandrechte einträgt, hat ein paar Regeln einzuhalten; sonst sind böse Überraschungen vorprogrammiert. Das Bundesgericht hat das mehrmals festgehalten, so auch im Entscheid 5C.61/2000.
Sachverhalt
Nachdem am 1. April 1996 beim Umbau des Restaurants Schnipo in Frauenfeld die Lüftungsanlage fertig gestellt worden war, erwirkte die Klimavent AG als Unternehmerin die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für den Betrag von Fr. 31‘344. 10 nebst Zins auf dem im Miteigentum der Siska Heuberger Holding AG und der BW Holding AG stehenden Stammgrundstück in Frauenfeld. Die Eintragung erfolgte am 28. Juni 1996. In der gegen die Stockwerkeigentümer erhobenen Klage verlangte die Klimavent AG in der Folge, es sei zu Lasten der Stockwerkeigentümer an der Stockwerkeinheit je ein Bauhandwerkerpfandrecht von Fr. 13‘060. 04 nebst Zins definitiv einzutragen. Das Bezirksgericht Frauenfeld und das Obergericht des Kantons Thurgau schützen diese Klage. Das Bundesgericht hob das Urteil in den wesentlichen Punkten dann aber auf.
Streitfrage
Streitig war, ob das innert der Frist des Art. 839 Abs. 2 ZGB vorläufig auf dem Gesamtgrundstück eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht nach Ablauf der Frist aufgeteilt und auf die Stockwerkeigentumseinheiten (Miteigentumsanteile) eingetragen werden kann.
Miteigentum
Miteigentumsanteile an Grundstücken sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). Gemäss Art. 646 Abs. 3 ZGB hat jeder Miteigentümer für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden. Miteigentumsanteile an Grundstücken können als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 943 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Miteigentumsanteile können auch mit Bauhandwerkerpfandrechten belastet werden.
Wahlfreiheit des Bauunternehmers
Grundsätzlich hat der Bauunternehmer die Wahl, ob er das Stammgrundstück oder die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile – anteilsmässig – belastet.
Schranken der Wahlfreiheit beim Stockwerkeigentum
Beim Stockwerkeigentum als Sonderfall des Miteigentums können aber wertvermehrende Leistungen zum Zweck der individuellen Ausgestaltung der Stockwerkeinheit nur durch ein Baupfand auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil gesichert werden, während der Bauunternehmer für die Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Bauteilen die Wahl behält, entweder die Gesamtliegenschaft zu belasten oder die Forderung auf die Stockwerkeinheiten aufzuteilen. Eingeschränkt ist das Wahlrecht auch dadurch, dass die Sache selber nicht mehr mit Grundpfandrechten belastet werden kann, wenn an den Miteigentumsanteilen bereits Pfandrechte bestehen, was auch für das Bauhandwerkerpfandrecht als mittelbares gesetzliches Pfandrecht gilt. Da beim Stockwerkeigentum das Pfandrecht am Stammgrundstück und jenes an den einzelnen Anteilen rechtlich nicht den gleichen Gegenstand haben, ist genau zu beachten, welches Grundstück mit einem Pfandrecht belastet wird. Es ist deshalb nicht möglich, die innert Frist erfolgte Vormerkung einer vorläufigen Eintragung vom Stammgrundstück auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten zu übertragen. Stockwerkeigentumsanteile sind eben eigene, vom Gesamtgrundstück verschiedene Grundstücke.
Folgen für den Fall
Im vorliegenden Fall konnte das Stammgrundstück nicht belastet werden, weil die Stockwerkeigentumsanteile bereits verpfändet waren. Die Stockwerkeigentumsanteile konnten nicht mehr belastet werden, weil die Verwirkungsfrist für die wenigstens provisorische Vormerkung des Bauhandwerkerpfandrechtes abgelaufen war. Der Bauunternehmer blieb deshalb am Schluss ohne Pfandrechtsschutz.
Fazit
Beim Stockwerkeigentum sind bezüglich Pfandrechte das Stammgrundstück und die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile strikt zu trennen.
