Unterhaltsarbeiten für ein Gartenschwimmbad sind abzugsfähig, da sich ein solches im steuerbaren Eigenmietwert niederschlägt, auch wenn es nicht als separate Fläche im Raumbeschrieb der amtlichen Schätzung figuriert. Demzufolge stellen die Auslagen für die Schwimmbadbeschichtung abzugsfähige Unterhaltskosten dar.
Als Unterhaltskosten gelten unter anderem die Auslagen für die Instandhaltung, Instandstellung und Ersatzbeschaffung, soweit sie nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits bestehender Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut getätigt werden müssen (Reparaturen, Renovationen). Als Unterhaltskoten gelten demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat.
Bei den Liegenschaften, die einen Mietertrag abwerfen oder – im Falle der persönlichen Nutzung durch den Eigentümer – einen Eigenmietwert haben, fallen die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt unter diese Definition und sind grundsätzlich abziehbar. Voraussetzung dafür ist, dass die fraglichen Kosten mit dem Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang stehen bzw. der liegenschaftliche Wert, an dem der Unterhalt getätigt wird, im Mietpreis oder im Eigenmietwert enthalten ist. Selbst wenn der Wert des Schwimmbades sich fälschlicherweise nicht in der Schätzung niedergeschlagen hätte, wäre dieser Fehler durch Anpassung des Mietwerts und nicht durch Verweigerung des Abzugs von Unterhaltskosten zu korrigieren.
Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung der Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Diese Werte entsprechen dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. veräussert werden.
Gemäss Schätzerhandbuch sind im Objektbeschrieb auch die Aussenanlagen, wie Terraingestaltung, Stützmauern, Gartenanlage, Treppen, Bepflanzung, Spielplatz oder auch Schwimmbad anzugeben. Beim Verkehrswert fliessen die Ausgaben für die Aussenanlagen über die für den Realwert zu schätzenden Umgebungskosten ein. Der Mietwert wird in der Regel über die Nutzfläche festgestellt. Das örtliche Mietpreisniveau ergibt sich auch den Quadratmeterpreisen von vergleichbaren vermieteten Objekten. Basierend auf einem Grundsatz werden individuell nach den Objekteigenschaften Zu- und Abschläge für verschiedene Kriterien vorgenommen. Im Basiswert nicht enthaltene Einbauten und Anlagen wie z.B. Sauna, Schwimmbad usw. sind zusätzlich zu bewerten. Dies deckt sich mit dem Leitfaden zur Grundstückschätzung des Fachdienstes für Grundstückschätzung, wonach bei Objekten mit aussergewöhnlichem Umschwung, parkähnlicher Umgebung oder Swimmingpool diese Ausstattungen, sofern eine Marktakzeptanz vorhanden ist, in den Mietwerten der betreffenden Wohneinheiten zu berücksichtigen sind.
Aus diesen Ausführungen geht hervor, dass das Vorhandensein eines Aussenschwimmbads, ungeachtet der Tatsache, dass ein solches bei der Gebäudeversicherungsanstalt nicht versichert werden kann, in die Schätzung der steuerlichen Grundstückwerte (Miet- und Verkehrswert) einfliesst. So hat denn auch das Verwaltungsgericht Zürich in einem Entscheid festgehalten, es sei allgemein notorisch, dass der Wert eines Gartenschwimmbades den Marktmietwert einer Liegenschaft beeinflusse.
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, 25. August 2015, SGE 2015 Nr. 18
