Am 1. Januar 2012 ist eine weitreichende Änderung des Zivilgesetzbuches (ZGB) in Kraft getreten. Von Bedeutung ist vor allem die Einführung des Registerpfandrechtes. In diesem Zusammenhang wurden auch weitere Artikel des Grundpfandrechts geändert. Für die Finanzierung von Bauprojekten sind diese Änderungen von grosser Bedeutung.
Arten von Grundpfandrechten
Bisher gab es drei Arten von Grundpfandrechten, nämlich die Grundpfandverschreibung, der Schuldbrief und die Gült. Mit der Änderung des ZGB wurde die alte und kaum noch bekannte Gült abgeschafft.
Es verbleibt die Grundpfandverschreibung in der Form der Kapital- und der Maximalhypothek. Unterschiedlich ist dabei der Umfang der Pfandsicherheit. Die Grundpfandverschreibung ist die grundpfandrechtliche Sicherstellung einer konkreten oder einer betragsmässig nicht bestimmten Forderung. Die Grundpfandverschreibung ist akzessorisch mit einem Forderungsverhältnis verknüpft, wobei sich das Forderungsverhältnis aus dem öffentlich beurkundeten Pfandvertrag ergibt. Die Grundpfandverschreibung ist deshalb ein reines Pfandrecht.
Neben die Grundpfandverschreibung tritt der Schuldbrief in zwei Formen. Einerseits gibt es den Papier-Schuldbrief, andererseits neu den Register-Schuldbrief. Der Schuldbrief beinhaltet eine grundpfandgesicherte Forderung. Der Gläubiger ergibt sich beim Papier-Schuldbrief aus dem Eigentum am Papier (Inhaberschuldbrief) oder aus dem Eigentum aus dem Papier zusammen mit der Nennung des Gläubigers auf dem Papier (Namenschuldbrief). Beim Register-Schuldbrief legitimiert sich der Gläubiger durch den Eintrag im Grundbuch.
Der Register-Schuldbrief im Besonderen
Beim Register-Schuldbrief handelt es sich um ein neues Instrument in der Finanzierung von Liegenschaften. Es soll deshalb etwas ausführlicher geschildert werden.
Errichtung
Die Errichtung des Register-Schuldbriefes geschieht auf zwei Arten. Entweder schliessen der Schuldner/Pfandeigentümer und der Gläubiger einen Pfandvertrag ab. Oder der Schuldner/Pfandeigentümer gibt eine einseitige Errichtungserklärung mit dem Ziel ab, dass zu seinen Gunsten ein Register-Schuldbrief errichtet wird. Beide Vorgänge bedürfen der öffentlichen Beurkundung. In beiden Fällen wird im Anschluss an das Rechtsgeschäft die Grundbuchanmeldung abgegeben. Daraufhin trägt der Grundbuchbeamte im Grundbuch ein Pfandrecht ein und nennt im Register den Gläubiger als Berechtigten am Schuldbrief. Mit der Eintragung entsteht die Forderung und das Pfandrecht am betroffenen Grundstück zu Gunsten des im Grundbuch eingetragenen Gläubigers. Ein Papier im Sinne eines Wertpapieres wird nicht mehr ausgestellt. Erstellt wird nur eine Bestätigung über die Eintragung. Es handelt sich um eine blosse Beweisurkunde.
Übertragung
Der Register-Schuldbrief wird durch Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch übertragen. Verfügungsberechtigt ist der Gläubiger, der im Grundbuch bereits eingetragen ist. Der Rechtsgrund für die Übertragung liegt in einem Übertragungsvertrag, mit welchem die Forderung und das Pfandrecht auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Interessanterweise bedarf der Vertrag keiner besonderen Form. Das Grundbuchamt darf diese Vereinbarung auch nicht anfordern. Es hat den neuen Gläubiger auf Anmeldung des alten im Grundbuch eingetragenen Gläubigers einzutragen.
Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Register-Schuldbrief
Übergangsrechtlich will der Gesetzgeber die Papier-Schuldbriefe in Register-Schuldbriefe umwandeln. Das Gesetz lässt dazu übergangsrechtlich eine Vereinbarung in schriftlicher Form genügen. Dies kann auch für den Schuldner von Bedeutung sein. Er muss dann nicht mehr dem Wertpapier nachrennen und es in einem Safe aufbewahren, wenn z.B. seine Schuld gegenüber der Bank getilgt worden ist und ihm der Papier-Schuldbrief ausgehändigt wird. Auch die Bank spart sich damit die Aufbewahrung der Schuldbriefe in Papierform und die Übersendung der Schuldbriefe bei Zessionen. Gerade hierin zeigt sich die praktische Natur des neuen Register-Schuldbriefes.
Fazit
Seit dem 1. Januar 2012 gibt es neu neben dem als Wertpapier ausgestellten Papier-Schuldbrief den Register-Schuldbrief. In der täglichen Handhabung ist er viel praktischer. Die Gefahr, das Papier zu verlieren gibt es nicht mehr. Der Register-Schuldbrief ist deshalb ein praktisches Instrument für die Finanzierung von Einfamilienhäusern.
