I. Mietzinsen und Hypothekarzinsen
Kapitalkosten einer Liegenschaft sind ein wesentlicher Bestimmungsfaktor für die Mietzinsen. Eine Veränderung der Kapitalkosten muss deshalb auch zu einer Anpassung des Mietzinses führen. Ob und wie die Änderung des Hypothekarzinses zu einer Anpassung des Mietzinses führen soll, war früher eine heiss geführte politische Diskussion. Mit einer Standardisierung in verschiedener Hinsicht wurde diese Diskussion in der Schweiz entschärft.
II. Standardisiertes Finanzierungsmodell
Grundlage der gesetzlichen Regelung für die Anpassung der Mietzinsen an veränderte Hypothekarzinsen ist ein standardisiertes Finanzierungsmodell. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine Mietliegenschaft zu 40% mit Eigenmitteln und zu 60% mit Fremdmitteln finanziert wird. Dahinter steht die Praxis der Banken, bis zu einem Umfang von 60% eine erstrangige Hypothek ohne Amortisationsverpflichtung zu gewähren. Zusätzlich nimmt der Gesetzgeber an, dass vom eingehenden Mietzins 70% für den Kapitaldienst, d.h. für Fremd- und Eigenkapitalkosten verwendet werden. Damit stehen 42% des eingehenden Mietertrages für die Fremdkapitalzinsen zur Verfügung (60% von 70%).
III. Referenzzinssätze
Aber nicht nur das Finanzierungsmodell ist standardisiert. Seit dem Jahr 2008 ist auch der massgebliche Zinssatz selbst standardisiert worden. Neu wird vom Referenzzinssatz gesprochen.
1. Berechnung des Durchschnittszinssatzes
Um diesen Referenzzinssatz zu berechnen, müssen die Banken vierteljährlich der Schweizerischen Nationalbank (SNB) die inländischen Hypothekenforderungen und die dafür in Ansatz gebrachten Zinssätze melden. Daraus berechnet die SNB den Durchschnittszinssatz.
2. Die Referenzzinssätze
Eine mathematische Auf- oder Abrundung des Durchschnittszinssatzes ergibt den Referenzzinssatz. Aus der folgenden Tabelle lässt sich entnehmen, dass der Referenzzinssatz im Jahre 2008 bei 3.5% lag. Heute liegt er bei 3%. Er dürfte sich in nächster Zeit wieder erhöhen.
3. Publikation der Referenzzinssätze
Die Referenzzinssätze werden vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert.
IV. Umwälzung auf die Mietzinsen
Steigt nun z.B. der Referenzzinssatz von 6.00% auf neu 6.25%, so stellt dies eine Erhöhung von 4.17% dar. Bei einer Erhöhung von 4.00% auf neu 4.25% beträgt die Steigerung 6.25%. Um diese 4.17% bzw. 6.25% müssen die 42% des Mietzinses erhöht werden, welche standardisiert für die Fremdkapitalzinsen reserviert sind. Das führt zu einer Erhöhung von 1.75% bzw. von 2.63% (4.17% bzw. 6.25% von 42%). Erhöht man auf den nächst grösseren – halben – Prozentpunkt, ergeben sich 2% bzw. 3%. Genau diese Zahlen stehen in Art. 13 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Diese Bestimmung legt fest, dass eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent zu einer Mietzinserhöhung von
a) 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b) 2.5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c) 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent führt.
Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes soll die Senkung des Mietzinses frankenmässig genau gleich gross sein, wie die Erhöhung gewesen wäre. Sinkt also der Referenzzinssatz von 3.25 Prozent auf neu 3 Prozent, so hat die folgende Berechnung Platz zu greifen: Eine Erhöhung von 3 auf neu 3.25 Prozent rechtfertigt eine Erhöhung des Mietzinses um 3%, d.h. von 100% auf 103%. Bei der Basis von 103 Punkten stellen die 3 Punkte 2.91% dar. Entsprechend beträgt die Reduktion des Mietzinses 2.91%.
V. Würdigung Mit der Standardisierung von Finanzierungsmodell, massgeblichem Hypothekarzinssatz und Umrechnung auf die Mietzinsen wurde die politische Diskussion über die richtige Anpassungsmethode wesentlich entschärft.
