Ein institutioneller Vermieter besitzt vier Mehrfamilienhäuser. Diese mussten dringend und umfassend saniert werden. Der Vermieter erhielt von der Gemeinde denn auch eine Baubewilligung für die Fassaden- und Dachrenovation mit einer äusseren Isolation, für das Auswechseln der Fenster und Geländer sowie für die regelkonforme Ausstattung der Kanalisation. Die Arbeiten wurden ausgeführt, was mit hohen Kosten verbunden war. Nach Fertigstellung der Arbeiten teilte der Vermieter den Mietern eine Mietzinserhöhung auf dem dafür vorgesehenen amtlichen Formular mit. Begründet wurde sie mit „wertvermehrenden Verbesserungen“ im Sinne von Art. 269a lit. b OR und Art. 14 VMWG. Die angefallenen Kosten betrafen das gesamte Gebäude, nicht das einzelne Mietobjekt. Es stellte sich deshalb das Problem der Kostenverteilung. Der Vermieter wählt dafür den folgenden Verteilschlüssel: Die jährlich mögliche Mietzinserhöhung wegen Wertvermehrung pro Mehrfamilienhaus teilte der Vermieter in einem ersten Schritt durch die Anzahl Zimmer dieses Hauses. Je nach Anzahl Zimmer pro Mietverhältnis wurde dann in einem zweiten Schritt der entsprechende Betrag mit 3.5 (für eine 3.5-Zimmer- Wohnung) bzw. mit 4.5 (für eine 4.5-Zimmer-Wohnung) multipliziert, was die jährliche Mietzinserhöhung pro Mietverhältnis ergab. Um die monatliche Erhöhung zu erhalten, wurde in einem dritten Schritt durch 12 dividiert.
Die vorinstanzlichen Gerichte waren der Meinung, dass dieser Verteilschlüssel nicht korrekt sei. Sie wollten die Gesamterhöhung für das ganze Haus aufgrund der Mietzinserträge auf die einzelnen Mietverhältnisse verteilen.
Das Bundesgericht hielt in diesem Zusammenhang erstmals fest, wie in solchen Fällen die wertvermehrenden Arbeiten an einem ganzen Mehrfamilienhaus auf die einzelnen Mietverhältnisse zu verteilen sind, bzw. wer diese Entscheidung nach der anwendbaren Verteilmethode fällen darf (BGer in 4A_727/2012 = Pra 2014 Nr. 3).
Mögliche Verteilschlüssel
Das Bundesgericht gibt zunächst einem Überblick über die verschiedenen Methoden der Verteilung: nach dem für die Stockwerkeigentümergemeinschaft gültigen Verteilschlüssel (Wertquoten), nach den Flächen der Wohnungen, nach dem Volumen der Wohnungen, nach der Anzahl der Zimmer oder nach den Mieterträgen.
Kompetenz zur Auswahl
Offen ist nun, wer die Verteilmethode auswählt: Bestimmt der Richter die Methode bzw. den Verteilschlüssel bzw. tut dies der Vermieter? Im letzteren Fall stellt sich die Anschlussfrage, ob der Richter die Auswahl des Vermieters überprüfen darf. Das Bundesgericht hält nun fest, dass das Gesetz selbst, also das Mietrecht, keine Methode vorschreibt, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieten zu verteilen sind. Klar ist auch, dass mehrere Methoden zur Verfügung stehen. Da sich a priori kein bestimmter Verteilschlüssel aufdrängt, ist die Auswahl grundsätzlich dem Vermieter zu überlassen.
Wenn sich allerdings der Argumentation des Vermieters die Verteilmethode nicht entnehmen lässt, so kann der Richter die ihm angemessene Methode auswählen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter wohl seine Methode erläutert, diese aber aus bestimmten Gründen unhaltbar ist.
Keine Methode ist für die Mieter an sich günstiger. Jede Methode ist für einzelne Mieter günstiger und für andere Mieter ungünstiger. Es kann nicht angehen, dass der Richter diejenige Methode auswählt, die den jeweils klagenden Mieter günstiger stellt.
Schranke
Allerdings stellt das Bundesgericht eine Schranke auf: Die vom Vermieter gewählte Verteilmethode darf nicht unhaltbar sein. Der Richter kann also einen Ermessensmissbrauch des Vermieters korrigieren, hat im Übrigen aber die Entscheidung des Vermieters zu akzeptieren.
Fazit
Mit diesem Entscheid bindet das Bundesgericht übereifrige Mietrichter zurück. Wenn der Vermieter von seinem Ermessen bei der Auswahl von Verteilschlüsseln Gebrauch macht, hat dies der Richter zu akzeptieren. Schranken bilden nur eine anderslautende gesetzliche Regelung oder Ermessensmissbrauch durch den Vermieter. Dieser Grundsatz dürfte generell bei Auswahlentscheidungen des Vermieters gelten, z.B. bei der Auswahl von Verteilschlüsseln für Nebenkosten.
