I. Grundlagen
Immobilien sind neben Obligationen und Aktien eine dritte Anlageform. Sie bieten über die Mieteinnahmen regelmässige Erträge und können mit Obligationen verglichen werden. Wie Aktien sind sie zusätzlich dem Risiko des nominalen Verfalls des Geldwertes weniger ausgesetzt und eignen sich deshalb als Anlageinstrument zur Sicherung des Realwertes. Möglich ist eine direkte Anlage in Immobilien. In diesem Fall aber muss die Bewirtschaftung der Liegenschaft selbst organisiert werden. Wer dies nicht will und zusätzlich von einer professionellen Verwaltung profitieren will, kann indirekt in Fonds investieren. Gerade diese Eigenschaften zeichnen die Immobilienfonds gegenüber den übrigen Fonds aus.
II. Organisation und gesetzliche Regelung
Die Organisation von Immobilienfonds ist gleich wie bei anderen Fonds, insbesondere Effektenfonds, geregelt. Auch Immobilienfonds besitzen eine Fondsgesellschaft und eine Depotbank. Immobilienfonds in der Schweiz brauchen zudem eine Bewilligung der Eidgenössischen Bankenkommission (EBK). Die gesetzliche Regelung findet sich im Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (Kollektivanlagengesetz, KAG), in der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (Kollektivanlageverordnung, KKV) und in der Verordnung der EBK über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV-EBK).
III. Besonderheiten
Im Gegensatz zu Effektenfonds weisen Immobilienfonds einige Besonderheiten auf.
1. Zulässige Anlagen
Der Katalog der zulässigen Anlagen bei Immobilienfonds ist gesetzlich festgelegt (Art. 59 KAG und Art. 86 KKV). Zunächst müssen die zulässigen Anlagen im Anlagereglement aufgeführt werden. Zusätzlich dürfen die Mittel des Fonds nur in die folgenden Anlagen investiert werden: Grundstücke, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften inkl. Forderungen gegen diese Immobiliengesellschaften (erforderlich ist aber, dass wenigstens zwei Drittel des Kapitals und der Stimmen dem Immobilienfonds gehören), Anteile an anderen Immobilienfonds und an Immobilieninvestmentgesellschaften (REIT’s; diese Anteile dürfen aber höchstens 25% des Fondsvermögens ausmachen), ausländische Immobilienwerte (erforderlich ist eine hinreichende Beurteilung des Wertes) sowie Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte. Auch Miteigentumsanteile können erworben werden; dann aber muss der Immobilienfonds einen beherrschenden Einfluss ausüben können (Art. 59 KAG und Art. 88 KKV). Bauland schliesslich muss erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein.
2. Risikoverteilung
Diversifikationsvorschriften gewährleisten, dass nicht zu grosse Teile der Fondsmittel in eine einzige Liegenschaft investiert werden. Allgemein sind die Anlagen in verschiedene Objekte, Nutzungsarten, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen (Art. 62 KAG). Der Immobilienfonds muss wenigstens 10 verschiedene Grundstücke aufweisen. Für gewisse Anlagen gelten zudem Höchstvorschriften (Art. 87 KKV), so für Bauland einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 30%, Baurechtsgrundstücke 20%, Grundpfandrechte 10% und Anteile an Immobilienfonds oder –gesellschaften 25%.
3. Liquidität
Die Rückgabe der Immobilienfondsanteile ist nicht jederzeit möglich. Eine Rückgabe ist nur auf Ende Geschäftsjahr und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten möglich (Art. 66 KAG). Es soll verhindert werden, dass der Immobilienfonds zu Notverkäufen schreiten muss. Ein Ausgleich schafft die Pflicht des Immobilienfonds, für einen regelmässigen Handel an einer Börse oder für einen ausserbörslichen Handel zu sorgen (Art. 67 KAG).
4. Bezugsrecht
Im Vergleich zu anderen Fonds ist auch das Bezugsrecht der bisherigen Fondsinhaber speziell. Ein solches Bezugsrecht kennen die anderen Fonds nicht. Jeder Immobilienfonds muss nämlich neu ausgegebene Anteile zuerst den bisherigen Anlegern anbieten (Art. 66 KAG).
5. Bewertung
Weil Grundstücke nur beschränkt und mit einem genügenden Vorlauf veräussert und mangels Standardisierung nicht an einer Börse gehandelt werden können, kommt der Bewertung der Grundstücke eine grosse Bedeutung zu. Nur durch Bewertung lässt sich der Inventarwert des Fonds und damit der Wert eines Fondsanteils bestimmen. Der Gesetzgeber hat deshalb die Bewertung eingehend geregelt (Art. 64 KAG und Art. 92 – 94 KKV).
IV. Fazit
Immobilienfonds sind eine äusserst interessante Anlage. Sie verbinden regelmässige Erträge mit einem Realwertschutz. Allerdings ist die Liquidität erheblich eingeschränkt. Immobilienfonds eignen sich deshalb vor allem für langfristig orientierte Anleger.
