1. Einführung
Alle reden von der weltweiten Kreditkrise. Diese Kreditkrise hat ihren Ursprung in der Finanzierung von Wohneigentum in den USA. Zur Krise kam es u.a. deshalb, weil die Standards bei der Kreditvergabe in den USA massiv gelockert wurden. Welche Standards werden aber bei der Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz eingehalten? Wie wird der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz finanziert?
2. Wohneigentum
Wenn von Wohneigentum die Rede ist, dann steht das selbst genutzte Wohneigentum im Vordergrund. Beim Erwerb kann es sich um den Kauf eines bereits bestehenden Einfamilienhauses handeln. In Frage kommen aber auch der Erwerb des Bodens und der anschliessende Bau eines Einfamilienhauses. Schliesslich ist auch der Erwerb von Stockwerkeigentum nicht zu vergessen.
3. Hypothekarkredit als Mittel zur Finanzierung von Wohneigentum
Der Erwerb von Wohneigentum wird in der Schweiz meist über einen Hypothekarkredit finanziert. Darunter versteht man ein Darlehen, welches an Privatpersonen gewährt und durch Verpfändung des Wohneigentums sichergestellt wird. Bei der Gewährung eines Hypothekarkredites halten die Schweizer Banken gewisse Regeln ein. Dabei wird das maximale Kreditengagement („Dept Capacity“) pro Kreditnehmer bestimmt. Bestimmungsfaktoren sind der Belehnungswert, der Belehnungssatz und die Tragbarkeit.
a) Belehnungswert
Belehnungswert ist der Wert, welchen der Kreditgeber dem Pfandobjekt zumisst. Für den Belehnungswert wird das Wohnungseigentum bewertet. Bei einem Kauf wird meist auf den Kaufpreis und bei der Neuerstellung von Wohneigentum auf die Erstellungskosten (Anlagekosten) abgestellt. Nur bei bestehenden Objekten wird eine Verkehrswertschätzung durchgeführt. Dabei wird regelmässig auf den Realwert abgestellt. Bei selbst benutztem Wohnraum hat der Ertragswert in der Schweiz keine grosse Bedeutung.
b) Belehnungssatz
Der Belehnungssatz ist derjenige Anteil am Belehnungswert, für welchen Kredit gewährt wird. Der Belehnungssatz ist zweigeteilt. Es wird zwischen erster und zweiter Hypothek unterschieden. Die erste Hypothek wird bis zu 65% des Belehnungswertes gewährt. Sie wird allein aufgrund der Werthaltigkeit des Pfandobjektes gewährt. Andere Faktoren spielen meist keine Rolle. Ausnahmen gelten für Zweitwohnungen, Ferienhäuser und Luxusobjekte. Zusätzliche Sicherheiten werden nicht gefordert. Auch eine Amortisation ist nicht üblich. Die zweite Hypothek wird bis zu 80% des Belehnungswertes gewährt. Die Banken verlangen für die zweite Hypothek meist zusätzliche Sicherheiten und die Amortisation innert nützlicher Frist. Es wird gefordert, dass die zweite Hypothek bis zum Erreichen des Rentenalters zurückgeführt ist.
c) Tragbarkeit
Mit der Tragbarkeitsprüfung wird sichergestellt, dass der Kreditnehmer fähig ist, mit seinem Einkommen und seinem übrigen Vermögen die Zinsen, die Amortisation und den Unterhalt zu bezahlen. Die Gesamtheit der Kosten für Zinsen, Amortisation und Unterhalt soll nicht mehr als 1/3 des Einkommens ausmachen. Bei der Berechnung kann auf die effektiven Werte für die Zinsen und den Unterhalt abgestellt werden. Üblich ist eine kalkulatorische Bestimmung. Es wird dann auf Richtgrössen wie 5% für den Hypothekarzins und 1% für den Unterhalt abgestellt. Der Grund für die kalkulatorische Bestimmung liegt darin, dass die Zinssätze schwanken und der Unterhalt unterschiedlich gross sein kann.
4. Finanzierungsmodelle
Bei der Ausgestaltung von Hypothekarkrediten besteht an sich Verhandlungsfreiheit. Allerdings haben sich verschiedene Standardmodelle entwickelt. Im Vordergrund steht die Festhypothek. Ende 2006 sind mehr als 75% der Hypothekardarlehen in der Form des Festkredites gewährt worden. Bei der Festhypothek wird der Kredit fest auf 1 bis 15 Jahre gewährt. Während der Laufzeit bleibt der Zins fix. Im Gegensatz dazu wird die variable Hypothek in regelmässigen Abständen an die aktuellen Marktzinsen angepasst. In den Zeiten tiefer Zinssätze haben die Banken Libor-Hypotheken gewährt. Grundlage dieser Hypothekarform ist ebenfalls eine feste Laufzeit. Während der Laufzeit wird in regelmässigen Abständen, meist alle drei Monate, der Zinssatz an den aktuellen Geldzinssatz angepasst. Hinzu kommt eine individuell bestimmte Marge, welche das Risiko des Kreditnehmers abdeckt. Eine Spielform der Libor-Hypothek ist der Collar. Geldmarkthypotheken können nämlich mit Zinsderivaten abgesichert werden. Mit dem Collar wird ein Korridor bestimmt, innerhalb welchem eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt. Der Cap ist die obere Zinslimite, der Floor die untere. Der zu zahlende Zinssatz liegt dann immer innerhalb dieses Korridors.
5. Sicherstellung des Hypothekarkredites
Hypothekarkredite werden durch ein Pfandrecht am Wohneigentum abgesichert. Das kann eine Grundpfandverschreibung sein. Meist wird aber als Sicherheit ein Schuldbrief ausgestellt und der Bank als Sicherheit ausgehändigt.
Fazit
In der Schweiz werden bei der Finanzierung von Wohneigentum strenge Standards eingehalten. Auswüchse wie in den USA sollten deshalb in der Schweiz nicht eintreten.
