Der Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz durch Personen, welche ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, ist nur unter einschränkenden Voraussetzungen möglich. Der Grundstückshandel mit Ausländern ist also in der Schweiz weiterhin beschränkt. Diese Beschränkungen kommen auch dann zum Tragen, wenn Ausländer bereits Wohnraum in der Schweiz besitzen und diesen durch Zukauf vergrössern wollen. Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid die sich dabei stellenden Probleme teilweise geklärt (2C_733/2009 = BGE 136 II 233; übersetzt in Pra 99 (2010) Nr. 137).
I. Sachverhalt
Ein deutsches Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland besass in Locarno eine Stockwerkseinheit mit einer Wohnfläche von rund 128 m2. Das Ehepaar wollte zwei weitere Stockwerkseigentumseinheiten auf dem gleichen Grundstück erwerben. Die erste Einheit umfasste Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum, zwei Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon, die zweite bestand aus einem Abstellraum. Die Fläche dieser beiden Räume betrug 190.8 m2. Das Bezirksgericht Locarno erteilte dem Ehepaar die Bewilligung zum Erwerb der beiden zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten. Das Bundesamt für Justiz zog diesen Entscheid bis ans Bundesgericht weiter. Das Bundesgericht schliesslich verweigerte die Bewilligung zum Erwerb der zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten.
II. Rechtliche Grundlagen
Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) brauchen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung.
Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 BewG u.a. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Erfordernisses des Wohnsitzes), und Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Erfordernis der Niederlassung).
Nach Art. 12 lit. b BewG wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn die zu erwerbende Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert.
In der Verordnung des Bundesrates (BewV) wird die massgebliche Fläche näher definiert. So darf nach Art. 10 Abs. 2 BewV die Nettowohnfläche von Ferienwohnungen in der Regel 200 m2 nicht überschreiten. Ein nachträglicher Mehrerwerb darf zudem nach Art. 10 Abs. 4 BewV nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.
III. Problemstellung
Für das das deutsche Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland stellte sich damit die Frage, ob die zwei zu erwerbenden Stockwerkeigentumseinheiten Nettowohnfläche einer Ferienwohnung darstellten oder nicht. Sie beriefen sich darauf, dass Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum, Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon keine Wohnräume darstellten. Die 190.8 m2 seien deshalb nicht den 128 m2 hinzuzuzählen, weshalb die Schranke von 200 m2 für die Nettowohnfläche nicht erreicht sei.
Die Gerichte im Tessin stützten diese Argumentation, anders das Bundesgericht auf Beschwerde des Bundesamtes für Justiz.
IV. Entscheidung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hält zunächst fest, dass in den Gesetzen nicht spezifiziert werde, nach welchen Kriterien ein Raum als bewohnbar gelte (Nettowohnfläche).
Vom Wortlaut und normalen Verständnis her könnten Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum, Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon tatsächlich nicht als eigentliche Wohnräume qualifiziert werden.
Diese Auslegung sei aber vorliegend nicht massgeblich. Aus den Materialien ergebe sich nämlich, dass der Bundesrat die Nettowohnfläche auf 200 m2 erhöht hatte, um wohlhabenden Ausländern den Erwerb einer Wohnung zu ermöglichen, welche ihrem Lebensstandard entspreche. Zu diesem Lebensstandard gehören neben den eigentlichen Wohnräumen aber auch Räume, welche Servicezwecken dienen. Schwimmbad und Halle seien aber typische Serviceräume. Die Fläche dieser Serviceräume müsse deshalb zur Nettowohnfläche hinzugezählt werden.
V. Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichts ist aus zweierlei Hinsicht von Bedeutung. Das Bundesgericht nimmt sich die Freiheit, eine gesetzliche Bestimmung auch ausserhalb des Wortlautes auszulegen. Zudem wird einem Luxusdenken mit ausufernden Raumbedürfnissen ein Riegel geschoben.
