Übertragungen von Grundstücken im Erbrecht
Die Übertragung von Grundstücken erfolgt in der Regel durch Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer und anschliessende Anmeldung im Grundbuch durch den Verkäufer. Der Kaufvertrag ist die obligatorische Verpflichtung zur Eigentumsübertragung. Mit der Anmeldung erfüllt der Verkäufer seine Verpflichtung und der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ohne Anmeldung kommt es nicht zur Eigentumsübertragung.
Im Erbrecht geltend andere Regeln. Klar ist, dass es auch im Nachlass eines Erblassers Grundstücke haben kann. Diese gehen in einer ersten Phase im Erbgang auf die Erbengemeinschaft und in einer zweiten Phase, in der Erbteilung, auf einzelne Erben über.
Erbgang
Mit dem Tod des Erblassers gehen Grundstücke wie andere Sachen und Rechte von Gesetzes wegen auf die Erben über. Dies nennt man Universalsukzession. Geregelt ist sie in Art. 560 ZGB. Der Erwerb durch die Erben erfolgt durch Gesetz; eine Anmeldung ist nicht notwendig (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die Erbengemeinschaft erwirbt das Eigentum zur gesamten Hand, also im Gegensatz zum Miteigentum zu Gesamteigentum. Die Erben können nur gemeinsam über das ganze Grundstück verfügen. Die Anteile sind rein virtuell; über sie kann rechtlich nicht verfügt werden.
Offensichtlich kommt es im Erbgang zu einer Differenz zwischen dem im Grundbuch eingetragenen Erblasser und den eigentlichen Eigentümern, der Erbengemeinschaft. Um diesen Zustand schnell zu beheben und um keine Rechtsprobleme zu schaffen, greift das Grundbuchrecht zu einer speziellen Technik. Die Erben können nämlich erst dann über das Grundstück verfügen, es z.B. verkaufen, wenn sie sich vorher als Erbgemeinschaft im Grundbuch eintragen lassen (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die Eintragung der Erben erfolgt aufgrund eines Erbscheins bzw. einer Erbbescheinigung (Art. 559 ZGB und Art. 65 Abs. 1 lit. b GBV). Diese Urkunde bestätigt einerseits den Tod des Erblassers und andererseits die Personen der Erben.
Erbteilung
Mit der Erbteilung wird die Erbengemeinschaft aufgelöst. Die Grundstücke werden dabei einzelnen Erben zu Eigentum zugewiesen, meist gegen Auszahlung der übrigen Erben. Die Erbteilung wird regelmässig in einem schriftlichen Erbteilungsvertrag geregelt (Art. 634 ZGB). Dieser listet standardmässig die Aktiven und Passiven auf, hält die Erben und deren Erbteile fest und bestimmt für jedes Aktivum und für jedes Passivum den neuen Inhaber. Allenfalls werden Wertdifferenzen durch Ausgleichszahlungen behoben. Mit dem Erbteilungsvertrag kann auch die Verpflichtung zur Übertragung von Grundstücken geregelt werden. Dafür ist keine öffentliche Beurkundung notwendig. Das hat das Bundesgericht im BGE 118 II 395, Seite 397, E. 2, festgehalten.
Die Übertragung des Eigentums (Verfügungsgeschäft) erfordert dann allerdings eine Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB) und damit eine Anmeldung (Art. 963 Abs. 1 ZGB). Der Fall ist also anders als beim Erbgang geregelt. Grundlage für die Anmeldung ist der schriftliche Teilungsvertrag, welcher als Beleg dem Grundbuchamt zur Verfügung gestellt werden muss (Art. 64 Abs. 1 lit. b GBV). Da aber im Erbteilungsvertrag meist auch andere, allenfalls sehr persönliche Sachen geregelt werden, lässt das Grundbuchrecht eine Ersatzform zu. Möglich ist die Übertragung im Rahmen der Erbteilung auch durch die schriftliche Zustimmungserklärung aller Miterbinnen und Miterben (Art. 64 Abs. 1 lit. b GBV).
Fazit
Im Normalfall braucht es für die Übertragung eines Grundstücks einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag und eine Anmeldung des Eigentümers. Bei erbrechtlichen Übertragungen von Grundstücken gelten Besonderheiten. Im Erbgang geht das Eigentum von Gesetzes wegen, also ohne Anmeldung über. In der Erbteilung muss der Erbteilungsvertrag wohl schriftlich ausgefertigt, nicht aber öffentlich beurkundet werden.
