I. Einleitung
Viele Schätzer von Immobilien sind der Ansicht, dass sich die Bewertung einer Anlage nach Replikationsgesichtspunkten auszurichten hat. Gemäss dieser Meinung bestimmt sich der Wert einer Liegenschaft nach den Kosten, welche für die Wiederbeschaffung notwendig sind. Dahinter steht die Überlegung, dass ein Käufer nicht bereit ist, mehr zu zahlen, als er zahlen müsste, wenn er das Immobilienobjekt erstellen würde. Bestandteile des Realwertes sind die Baukosten und die Landkosten: Realwert = Bauwert + Landwert
II. Der Bauwert
Beim Bauwert geht es um die Bewertung des Gebäudes ohne Land. Es wird gefragt, was es kosten würde, das Gebäude heute zu erstellen. Dabei sind die Erstellungs- und die Nebenkosten zu ermitteln und es ist die Altersentwertung davon abzuziehen. Bauwert = Neubaukosten + Nebenkosten – Altersentwertung
a) Neubaukosten
Bei der Ermittlung der Neubaukosten stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Wenn die historischen Baukosten aus den Bauabrechnungen ermittelt werden können, nimmt man diese Kosten als Grundlage. Die inflationsbedingte Änderung wird mit Baukostenindizes berücksichtigt. Viele Baukostenindizes werden von kantonalen statistischen Ämtern ermittelt und publiziert. Die Berücksichtigung der Inflation geschieht dabei nach folgender Formel:
Stehen die Bauabrechnungen nicht zur Verfügung, ermittelt man die Kubikmeteranzahl des Gebäudes und multipliziert diese mit einem angemessenen Kubikmeterpreis.
b) Nebenkosten
Zusätzlich zu den Baukosten für das Gebäude fallen Nebenkosten an. Dabei sind Vorbereitungsarbeiten (Terrainaufschüttungen, Sicherung einer Baugrube), Erschliessungsarbeiten, Umgebungsarbeiten (Kanalisation, Gartengestaltung, Aushub) und Bewilligungskosten (Baubewilligung) zu berücksichtigen. Dass diese Kosten nicht vernachlässigt werden dürfen, zeigen statistische Resultate. Je nach Lage des Gebäudes belaufen sich diese Kosten auf 14 – 22% der Baukosten des Gebäudes.
c) Altersentwertung
Um den Unterschied zwischen einer älteren Bausubstanz und einer neuen zu berücksichtigen, ist eine Korrektur wegen Altersentwertung vorzunehmen. Bei der Bestimmung der Altersentwertung muss die Nutzungsintensität (eine Bar ist schneller abgenutzt als eine Mietwohnung), die wirtschaftliche Entwertung (heute werden an ein Gebäude andere Ansprüche gestellt als vor 40 Jahren) und die technische Entwertung (der Zeitablauf zerstört gewisse Gebäudeteile) berücksichtigt werden. Als Erfahrungswert gilt eine jährliche Abschreibung von einem Prozent.
III. Der Landwert
Neben dem Bauwert ist der Landwert zu ermitteln. Er kann nach der bereits vorgestellten Marktvergleichsmethode ermittelt werden. Dabei geht es um die Ermittlung von möglichst vielen aktuellen Verkäufen von ähnlichen Liegenschaften, wobei individuelle Umstände durch Aufschläge oder Abzüge berücksichtigt werden können. Eine weitere Methode stellt die Lageklassemethode nach Hungerbühler/Nägeli dar.
IV. Ein Beispiel
Das zu bewertende Mehrfamilien-Haus hat aufgrund der tatsächlichen Bauabrechnung (nur Gebäude) vor zehn Jahren CHF 2.3 Mio. gekostet. Das Grundstück weist eine Fläche von 1300 m2 auf. Der Baukostenindex ist unterdessen von 102 auf 114 Punkte gestiegen. Gemäss Landverkaufsstatistik sind in den letzten Jahren in der Nähe Grundstücke zu einem Quadratmeterpreis von CHF 350 verkauft worden. Damit kann grob die folgende Rechnung angestellt werden.
V. Vorteile / Nachteile
Vorteil der Realwertmethode ist die intuitive Verständlichkeit. Für Einfamilienhäuser steht zudem kaum eine andere Methode zur Verfügung. Nachteilig sind der Umstand, dass Renditegesichtspunkte nicht berücksichtigt werden und dass viele Bewertungsfaktoren einem subjektiven Ermessen unterliegen.
