I. Einleitung
Während die Realwertmethode auf die Vergangenheit abstellt und den Landwert und die Kosten für den Bau der Immobilie ermittelt, geht die Ertragswertmethode von den zukünftig erzielbaren Mieterträgen aus. Statt zurück wird vorwärts geschaut. Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass die Mietzinsen konstant sind.
II. Die Anwendung der Ertragswertmethode
a) Grundlage
Die Ertragswertmethode bestimmt den Wert einer Liegenschaft aus der Aufsummierung der auf heute abdiskontierten Mieteinnahmen. Dabei werden zwei Annahmen getroffen, dass nämlich die Mieteinnahmen konstant sind und ewig anfallen. Finanzmathematisch geht es damit bei der Bestimmung des Ertragswertes um die Ermittlung einer ewigen Rente. Die Formel lautet:
b) Bestimmung der Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen sollten die langfristig erzielbaren Erträge aus der zu bewertenden Liegenschaft darstellen.
In der Praxis wird aber meist auf die aktuell erzielbaren Mieteinnahmen abgestellt. Die implizite Annahme, die bei diesem Vorgehen zu Grunde gelegt wird, dass nämlich die aktuellen Mietzinsen auch weiterhin nachhaltig erzielt werden, muss dann unbedingt überprüft werden. Häuser, die gerade renoviert werden, weisen meist zu tiefe Mieterträge auf. Das gleiche gilt, wenn Mietverträge mit langfristig fester Vertragsdauer vorhanden sind. Mögliche Änderungen in der nahen Umgebung können auch dazu führen, dass die Mieterträge nach unten angepasst werden müssen. Das gilt z.B. beim Bau einer grossen Verkehrsstrasse in der Nähe, bei Umzonungen mit negativen Einflüssen auf die Liegenschaft und in ähnlichen Fällen.
Die Mieteinnahmen stellen die Einnahmen für die Überlassung des Mietobjektes dar. Übernimmt der Vermieter weitere Leistungen, wie z.B. die Stromkosten, die Kosten für Warmwasser und Heizung oder gleichartige Kosten, so sind diese Nebenkosten zu ermitteln und von den Bruttomieterträgen abzuziehen. Sie haben nämlich nichts mit dem Wert der Liegenschaft zu tun.
c) Ermittlung des Diskontfaktors
Schwieriger zu ermitteln als die Mieterträge ist der Diskontfaktor. Es geht darum, einen Zinssatz zu finden, der die anfallenden Kosten deckt, die vorhandenen Risiken berücksichtigt und einen angemessenen Gewinn garantiert. Um die Berechnung zudem nicht zu kompliziert zu gestalten, sollte er konstant sein.
Basis des Diskontfaktors bildet deshalb der durchschnittliche Satz für erste Hypotheken der letzten zwanzig oder dreissig Jahre. Naegeli und Hungerbühler stellen z.B. auf einen Satz von 4.35% ab. Hinzu kommt ein Zuschlag, welcher die unterschiedlichen Kosten und Risiken von Liegenschaften abbildet. Bei Lagerhallen beträgt dieser Zuschlag je nach Alter 1 bis 2.5%, bei Einfamilienhäusern 1 bis 2%, bei Mehrfamilienhäusern 2 bis 3% und bei Gewerbebetrieben 2.5 bis 3.5%.
III. Ein Beispiel
Gehen wir davon aus, ein Mehrfamilienhaus ergebe pro Jahr Bruttomietzinsen von CHF 175‘000. Der Eigentümer und Vermieter habe zudem an Nebenkosten CHF 25‘000.- pro Jahr auszugeben. Der Mietertrag beläuft sich also auf CHF 150‘000 pro Jahr. Die Basis des Diskontfaktors beträgt 4.35%. Da es sich um ein neues Einfamilienhaus mit hohem Landanteil handelt, wird von der Spanne von 2 bis 3% der untere Prozentsatz gewählt. Der Ertragswert beträgt damit (CHF 175‘000 – CHF 25‘000) / (4.35% + 2%) = CHF 2‘362‘204.70.
IV. Vor- und Nachteile
Die Ertragswertmethode ist weit verbreitet. Da sie auf Erträgen basiert, enthält sie ein klare Zukunftsperspektive. Allerdings ist sie auf Objekte, welche keine regelmässigen Erträge abwerfen, wie z.B. Einfamilienhäuser nur bedingt anwendbar. Auch die Annahme der konstanten Erträge ist wenig realistisch.
